Änderungsbekanntmachung: Pacht, Betrieb und Modernisierung der Caracalla Therme und des Friedrichsbads in Baden-Baden
At a glance
BKV - Bäder- und Kurverwaltung Baden-Württemberg is procuring Recreational, cultural and sporting services (CPV 92000000) in Baden-Baden, Stadtkreis (DE121). Procedure type: Negotiated with prior publication of a call for competition / competitive with negotiation.
From the notice
Der Auftraggeber trifft folgende Änderungen sowie die Änderungen unter Ziffer 5.1 und Ziffer 5.1.6 im Vergleich zur ursprünglichen Bekanntmachung mit der Nr. 460672-2025. Gegenstand der Ausschreibung sind die Pacht, der Betrieb und die Modernisierung der Caracalla Therme, des Friedrichsbads und der römischen Badruinen in Baden-Baden. Die BKV - Bäder- und Kurverwaltung Baden-Württemberg, eine Anstalt des öffentlichen Rechts, die zu 100 % vom Land Baden-Württemberg getragen wird ("Auftraggeber"), beabsichtigt, einen erfahrenen und qualifizierten Betreiber für den gemeinsamen Betrieb der beiden Thermen zu finden, der die beiden Thermenanlagen wirtschaftlich, nachhaltig und zugleich mit Blick auf die kulturelle und historische Bedeutung für Baden-Baden zukunftsfähig weiterentwickelt. Der vom Auftragnehmer konkret zu erbringende Leistungsumfang unterscheidet sich bei beiden Thermen aufgrund der unterschiedlichen betrieblichen und baulichen Anforderungen und Gestaltungsmöglichkeiten. Die beiden Thermen sind seit längerer Zeit sanierungsreif. Es sind erhebliche Investitionen in den Bestand notwendig, um die teilweise historische Substanz für kommende Generationen zu erhalten und gleichzeitig die Thermen in Bezug auf Nachhaltigkeit und Attraktivität zukunftsfähig zu gestalten. Insbesondere den genauen Umfang der verpachteten Grundstücke und Gebäude bzw. Anlagen sowie die Pflichten des Betreibers wird der Auftraggeber im Verhandlungsverfahren konkretisieren. Aktuell betreibt die Carasana GmbH beide Thermen.
Key facts
Each fact is from the official notice, last checked 8 November 2026, 14:31 (UTC+01:00).
- Status
- OpenOfficial notice · checked 8 Nov 2026, 14:31 (UTC+01:00)
- Deadline
- No deadline in the noticeOfficial notice · checked 8 Nov 2026, 14:31 (UTC+01:00)
- Buyer
- BKV - Bäder- und Kurverwaltung Baden-Württemberg, Baden-Baden, DEOfficial notice · checked 8 Nov 2026, 14:31 (UTC+01:00)
- Place of performance
- Baden-Baden, Stadtkreis (DE121)Official notice · checked 8 Nov 2026, 14:31 (UTC+01:00)
- Main CPV
- Recreational, cultural and sporting services (CPV 92000000)Official notice · checked 8 Nov 2026, 14:31 (UTC+01:00)
- Procedure
- Negotiated with prior publication of a call for competition / competitive with negotiationOfficial notice · checked 8 Nov 2026, 14:31 (UTC+01:00)
- Lots
- 1Official notice · checked 8 Nov 2026, 14:31 (UTC+01:00)
- First published
- 26 August 2026, 10:45 (UTC+02:00)Official notice · checked 8 Nov 2026, 14:31 (UTC+01:00)
Fact sheet
Lots (1)
Lot LOT-0001: Änderungsbekanntmachung: Pacht, Betrieb und Modernisierung der Caracalla Therme und des Friedrichsbads in Baden-Baden
Der Auftraggeber trifft folgende Änderungen im Vergleich zur ursprünglichen Bekanntmachung mit der Nr. 460672-2025. Die Stadt Baden-Baden gehört seit Juli 2021 gemeinsam mit 10 weiteren europäischen Kurorten zu den "Great Spa Towns of Europe" und ist damit Teil des UNESCO-Weltkulturerbes. Aus dem Status als UNESCO-Weltkulturerbe ergeben sich besondere Anforderungen an den Erhalt und die Nutzung der Thermen. Aus diesem Grund sind insbesondere bauliche Maßnahmen mit einem frühzeitigen erhöhten Abstimmungsbedarf mit der BKV, dem Land und weiteren Stellen (insbesondere der unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Baden-Baden und dem Landesamt für Denkmalpflege) verbunden. Nach derzeitigem Stand liegen dem Vertragsmodell die folgenden Eckpunkte zugrunde: Der Auftragnehmer muss auf Grundlage seines baulichen Konzeptes, der Vorgaben der BKV sowie der gesetzlichen und behördlichen Vorgaben (insb. Denkmalschutz) die Caracalla Therme und die Anlagentechnik modernisieren und das Friedrichsbad instand setzen. Zudem sollen die Ziele des Energie- und Klimaschutzkonzeptes für Landesliegenschaften 2030 vom 20.06.2023 berücksichtigt werden. Der Auftragnehmer übernimmt dabei die Baurisiken, insbesondere zum Baugrund und zum Zustand der Bestandsgebäude. Der Auftragnehmer ist zudem verpflichtet, die beiden Thermen nach den Vorgaben seines betrieblichen Konzepts und den Vorgaben der BKV zu betreiben. Den Betrieb der beiden Thermen führt der Auftragnehmer auf eigenes Risiko. Der Auftragnehmer zahlt eine Pacht an den Auftraggeber bzw. erhält von diesem einen Zuschuss (falls es eine negative Pacht ist). Ggfs. erhält er einen einmaligen Baukostenzuschuss. Bei den Zuschüssen handelt es sich nicht um Zuwendungen i.S.d. §§ 23, 24 LHO BW. Zudem erhält der Auftragnehmer grundsätzlich die Besuchereinnahmen. Den genauen Umfang der verpachteten Grundstücke und Gebäude bzw. Anlagen sowie die Pflichten des Betreibers wird der Auftraggeber im Verhandlungsverfahren konkretisieren. Aktuell betreibt die Carasana GmbH beide Thermen. Der Auftraggeber behält sich vor, im Rahmen der Verhandlungen den Umfang der o. g. Eckpunkte des Vertragsmodells zu ändern. Insbesondere wird die Verteilung der Kostenrisiken von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen während der Laufzeit des Pachtvertrages Gegenstand der Verhandlungen sein. Der Auftraggeber will mit den Bietern insbesondere über ein Kostenerstattungsprinzip für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Friedrichsbad verhandeln.
Timeline
- 26 August 2026, 10:45 (UTC+02:00): Original notice Notice, version 01 (Contract or concession notice – standard regime). Official notice
Buyer and place
Buyer
BKV - Bäder- und Kurverwaltung Baden-Württemberg
Baden-Baden, DE
Place of performance
- Baden-Baden, Stadtkreis (DE121)
Classification
CPV codes
- 92000000: Recreational, cultural and sporting services
- 45212212: Construction work for swimming pool
- 45211370: Construction works for saunas
- 45212000: Construction work for buildings relating to leisure, sports, culture, lodging and restaurants
- 45453100: Refurbishment work
- 92522000: Preservation services of historical sites and buildings
NUTS regions
- DE121: Baden-Baden, Stadtkreis
Official documents
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Questions and answers
Who is the buyer?
BKV - Bäder- und Kurverwaltung Baden-Württemberg, Baden-Baden, DE.
What is being procured (CPV)?
Recreational, cultural and sporting services (CPV 92000000), Construction work for swimming pool (CPV 45212212), Construction works for saunas (CPV 45211370), Construction work for buildings relating to leisure, sports, culture, lodging and restaurants (CPV 45212000), Refurbishment work (CPV 45453100) and Preservation services of historical sites and buildings (CPV 92522000).
Where is the work performed (NUTS)?
Baden-Baden, Stadtkreis (DE121).
Is it divided into lots?
No, the notice names a single lot.
Which procedure is used?
Negotiated with prior publication of a call for competition / competitive with negotiation.
How do I submit a bid?
On the official notice or the portal it names. Inteliwert does not submit bids. Official notice
Am I eligible?
Inteliwert does not judge eligibility. The selection criteria are in the official notice. Official notice
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Änderungsbekanntmachung: Pacht, Betrieb und Modernisierung Cassiopeia Therme Badenweiler (CTBw)
Last checked 8 Nov 2026, 14:31 (UTC+01:00)Official notice
Source
- Publisher
- Bekanntmachungsservice
- Licence
- CC0 1.0
- Last checked
- 8 November 2026, 14:31 (UTC+01:00)
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